Hvad er indefrosset grundskyld?
Indefrosset grundskyld er den del af en stigning i din grundskyld, som du vælger at låne i stedet for at betale her og nu. I stedet for at grundskylden stiger med det fulde beløb fra år til år, kan du få stigningen indefrosset som et lån hos det offentlige. Lånet opkræves ikke løbende – det lægges oveni din gæld og forfalder først, når du sælger boligen.
Ordningen blev indført for at skærme boligejere mod store, pludselige stigninger i boligskatten, når grundværdierne stiger markant – f.eks. i forbindelse med nye ejendomsvurderinger eller generel prisudvikling i et område.
Baggrund: Boligskatteforliget og indefrysningsordningerne
Med Boligskatteforliget 2017 blev det besluttet, at boligejere kunne få indefrosset stigninger i både ejendomsværdiskat og grundskyld frem mod indførelsen af de nye ejendomsvurderinger. Denne oprindelige ordning var rentefri, og lånene administreres fortsat af kommunerne.
Med ejendomsskattereformen 2024 blev der indført en ny, permanent indefrysningsordning for grundskyld. Den store forskel er, at lån optaget under den nye ordning pålægges rente – modsat den gamle, rentefri ordning.
| Gammel ordning (før 2024) | Ny ordning (fra 2024) | |
|---|---|---|
| Rente | Rentefri | Rentebærende (2,16 % i 2026) |
| Administreres af | Kommunen | Staten (via Skattestyrelsen) |
| Tilbagebetaling | Ved salg af bolig | Ved salg af bolig |
| Til-/framelding | Løbende årligt valg | Løbende årligt valg, frist 31. december |
Har du et gammelt indefrysningslån fra før 2024, forbliver det rentefrit – det er kun ny indefrysning fra 2024 og frem, der pålægges rente.
Hvad koster det at indefryse i 2026?
Renten på den nye indefrysningsordning beregnes som et gennemsnit af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer de seneste 12 måneder, hvorefter der gives et lovbestemt rentenedslag på 25 %, før renten påløber lånet.
Rente på indefrosset grundskyld 2026
For 2026 er den bagvedliggende markedsrente opgjort til 2,88 %. Efter det lovbestemte rentenedslag på 25 % bliver den effektive rente, der påløber dit indefrysningslån, 2,16 % årligt.
Renten tilskrives lånet løbende, men opkræves ikke årligt – den lægges blot til den samlede gæld, som først forfalder ved salg. Over mange år kan renters rente dog være værd at regne på, inden du vælger at indefryse.
Hvordan beregnes din indefrosne grundskyld?
Beløbet, der indefryses, er forskellen mellem den grundskyld, du ville have betalt uden overgangsreglerne i boligskatteforliget, og den grundskyld, du faktisk opkræves. Beregningen tager udgangspunkt i tre faktorer:
- Grundens areal – det registrerede areal fra Matriklen, som indgår direkte i grundværdiberegningen
- Grundværdien – den offentlige vurdering af selve jorden, uafhængigt af bygningen på den
- Kommunens grundskyldspromille – varierer fra kommune til kommune og fastsættes årligt af kommunalbestyrelsen
Se grundlaget for din grundskyld på Skraafoto
Både grundareal og bebyggelsens omfang – to af de faktorer, der påvirker din grundværdi og dermed den indefrosne grundskyld – kan ses direkte på Skraafoto › Find dit hus. Sammenlign din grund med naboejendommene og få et visuelt overblik, inden du tjekker din årsopgørelse.
Hvornår og hvordan tilbagebetales lånet?
Den indefrosne grundskyld forfalder først til betaling, når boligen sælges – eller ved ejerskifte af anden art, f.eks. ved arv eller gave. I praksis hændteres tilbagebetalingen sådan:
- Når boligen sættes til salg, oplyser din ejendomsmægler eller advokat den samlede indefrosne gæld til køber og købers finansieringsinstitut
- Ved den endelige handel trækkes beløbet fra dit salgsprovenu, inden resten udbetales til dig
- Beløbet går direkte til Skattestyrelsen (ny ordning) eller kommunen (gammel ordning)
Bemærk, at hvis du opgraderer, ombygger eller foretager en tilbygning, der markant øger boligens værdi, kan det også påvirke, hvor meget grundskyld der indefryses fremover – men det ændrer ikke på det allerede indefrosne beløb.
Kan du framelde eller tilmelde dig indefrysningsordningen?
Ja – indefrysning er frivillig, og du kan år for år vælge, om du vil indefryse stigningen i din grundskyld:
- Frist: Du skal til- eller framelde dig senest den 31. december for at det gælder det efterfølgende år
- Hvor: Ændringen foretages via TastSelv på skat.dk
- Konsekvens ved framelding: Du betaler i stedet hele stigningen løbende over årsopgørelsen – men undgår renteomkostningen på den nye ordning
Fordele og ulemper ved at indefryse grundskylden
| Fordele | Ulemper | |
|---|---|---|
| Likviditet | Lavere løbende boligudgift – god likviditetsbuffer | Voksende gæld, der skal betales på et tidspunkt |
| Økonomi | Kan være fordelagtigt ved lav rådighedsindkomst | Påløber rente på ny ordning – 2,16 % i 2026 |
| Boligsalg | Ingen påvirkning af den løbende økonomi før salg | Reducerer nettoprovenuet ved salg |
For mange boligejere med en fast, forudsigelig økonomi kan det bedst betale sig at betale grundskylden løbende – sårlig nu hvor den nye ordning pålægges rente. Er din likviditet derimod presset af en midlertidig stigning i boligskatten, kan indefrysning være en fornuftig buffer.
Ofte stillede spørgsmål om indefrosset grundskyld
Hvad er indefrosset grundskyld?
Indefrosset grundskyld er den del af stigningen i din grundskyld, som du kan vælge at låne i stedet for at betale løbende. Lånet opkræves ikke årligt, men forfalder først til betaling, når boligen sælges.
Er indefrosset grundskyld rentefri i 2026?
Nej, ikke længere. Lån optaget før 2024 forbliver rentefrie, men ny indefrysning fra 2024 og frem pålægges rente. I 2026 er den effektive rente 2,16 %, efter en lovbestemt reduktion på 25 % af markedsrenten.
Hvornår skal jeg betale den indefrosne grundskyld tilbage?
Lånet forfalder først til betaling, når du sælger boligen. Beløbet trækkes typisk fra provenuet i forbindelse med ejendomshandlen via din advokat eller ejendomsmægler.
Kan jeg framelde mig indefrysningsordningen?
Ja. Du kan hvert år vælge, om du vil indefryse stigningen i grundskylden for det kommende år. Fristen for at til- eller framelde dig er den 31. december for året efter. Ændringen foretages via TastSelv på skat.dk.
Hvordan beregnes den indefrosne grundskyld?
Beløbet beregnes som forskellen mellem den grundskyld, du ville have betalt uden boligskatteforligets overgangsregler, og den grundskyld, du reelt betaler. Beregningen tager udgangspunkt i din grunds areal og grundværdi samt kommunens grundskyldspromille.
