Sådan vurderer du en bolig med historiske luftfotos og ejendomsdata

Når du vurderer en bolig, ser du kun det, der er synligt i dag. En tilbygning, et udskiftet tag eller et nyt dræn kan ændre både værdi og risiko, men sporene står sjældent på facaden. Historiske skrå- og luftfotos kan gøre den udvikling synlig, især når du sammenholder billederne med oplysninger fra ejendomsregistrene. Skråfoto giver gratis adgang til skrå- og luftfotos af hele Danmark med søgning, sammenligning og mulighed for at hente billeder – for både private og professionelle brugere.

Sådan læser du ændringer på billederne

Skråfotos er taget fra en vinkel, så du kan se facade, tagflade og grund på samme billede. Når du lægger et ældre og et nyere billede ved siden af hinanden, træder ændringerne frem. Kig efter nye bygningsdele, for eksempel en kvist, en carport eller en udestue. Kig også efter skift i tagets farve eller struktur. Et markant skift mellem to billeder kan betyde, at taget er udskiftet. På luftfotos set ovenfra kan du se, om belægningen på terræn er ændret, om der er gravet render til dræn, eller om beplantning er fjernet. Selv små detaljer som en ny skorsten eller et solcelleanlæg kan have betydning for bygningens stand og for eventuelle byggetilladelser.

Det er værd at se på flere dele af grunden, ikke kun hovedbygningen. En ny garage, et skur eller en ændret indkørsel kan fortælle noget om, hvordan ejendommen har udviklet sig. Når du har fundet et sted, der ser anderledes ud, så gå tilbage til et ældre billede for at finde det første år, hvor ændringen optræder.

Kombinér billeder med offentlige registre

Et foto viser, at noget er sket, men ikke altid hvornår eller med hvilken tilladelse. Læg derfor billederne sammen med offentlige registre. BBR og matriklen kan fortælle, hvad der er registreret om ejendommen, og kommunens byggesagsarkiv kan vise, om der er givet tilladelse til en ombygning. Hvis du ser en tilbygning på et nyere billede, men den ikke fremgår af registrene, kan det være tegn på manglende registrering eller ulovligt byggeri. Omvendt kan en registreret ombygning, som ikke kan ses på billederne fra den periode, skabe tvivl om, hvad der faktisk er udført.

Tjek altid, hvilken myndighed der står bag de oplysninger, du bruger. For virksomhedsregistret oplyser en offentlig datatjeneste, at oplysningerne kommer fra CVR-registret hos Erhvervsstyrelsen. På samme måde bør ejendomsdata kunne føres tilbage til BBR, matriklen eller den kommunale byggesag. Notér altid, hvilken dato du har slået op, og hvilke billeder du sammenligner.

Gå systematisk gennem flere årgange

Start med det ældste billede, du kan finde for adressen, og bevæg dig frem mod i dag. Skift mellem skråfoto og luftfoto for at få både detaljen og helheden. Brug Skråfotos sammenligningsfunktion, så du kan se to årgange side om side. Når du finder en ændring, så tag et skærmbillede eller hent billedet, og gem det med adresse, dato og årstal. På den måde bygger du en lille tidslinje, som du kan bruge i en købsforhandling eller en klagesag.

Vær opmærksom på, at billedkvaliteten kan variere, og at skygger, årstid og billedvinkel kan ændre, hvordan en bygningsdel ser ud. En tagrende, der ser ny ud på et billede, kan være skjult af skygge på et andet. Skriv derfor også, hvilket vejr eller hvilken årstid billedet ser ud til at være taget i, hvis det har betydning for din vurdering.

Dokumentér, og hold uvedkommende sider ude

Når du skal bruge fundene, er dokumentation altafgørende. Gem billederne i den bedste opløsning, du kan hente, sammen med en kort note om, hvad du mener at se, og hvilket år billedet er fra. Kombinér med udskrifter fra BBR, matriklen og eventuelle byggesager i kommunen. En boligvurdering skal bygge på ejendomsfaglige kilder og på det, du selv kan se og måle. En NV Casino anmeldelse eller andre sider om spil og underholdning hører til i en helt anden sammenhæng og kan ikke bruges som grundlag for at vurdere tag, fundament eller kloak. Hold fokus på de kilder, der faktisk siger noget om ejendommen.

Det kan også være nyttigt at gemme en kopi af den side i registret, du har brugt, så du senere kan vise, hvilke oplysninger der stod på opslagstidspunktet. Hvis du skal klage over en skade, er det lettere at løfte bevisbyrden, når du kan fremlægge både billede og registerudskrift med samme dato.

Brug billederne som første skridt, ikke som dom

Historiske skrå- og luftfotos er et stærkt redskab, fordi de kan vise, hvad en ejer måske ikke fortæller. Men de kan ikke erstatte en besigtigelse, en byggeteknisk gennemgang eller en gennemgang af kommunens byggesagsarkiv. Brug billederne til at stille de rigtige spørgsmål: Hvornår blev tilbygningen opført? Hvorfor er taget skiftet? Er drænet lovligt etableret? Gå derefter videre med de svar, du får fra ejendomsdata og fagfolk, før du træffer en beslutning om køb eller klage.

Som boligkøber eller ejer behøver du ikke kunne aflæse alt på et flyfoto. Men når du kan kombinere billedets spor med de oplysninger, der findes i registrene, står du bedre rustet til at spørge sælger, mægler eller kommune om forhold, der ellers let bliver overset.